Louvain-la-Neuve – L’UCLouvain tente-t-elle d’affirmer son hégémonie en faisant fi des règlements et autorités communales?

Louvain-la-Neuve – L’UCLouvain tente-t-elle d’affirmer son hégémonie en faisant fi des règlements et autorités communales?

A Louvain-la-Neuve, l’UCLouvain se passe visiblement des règlements et des décisions des autorités publiques pour aménager son territoire, fort de plus de 1.000ha.

Bien que recalé en avril 2024 par le Collège de la Ville, la S.A. INESU-IMMO, bras immobilier de l’UCLouvain, vient de réintroduire, sans aucune modification, l’exact « copié-collé » de son projet immobilier de 130 logements, accompagné de 14 dérogations urbanistiques et exempté de toute étude d’incidence, projet visant une parcelle de 0,6 ha située dans le quartier des Bruyères, avenue du Ciseau, à Louvain-la-Neuve.

Lors de la précédente édition, le refus de la Ville avait pourtant été largement motivé par les différents services administratifs communaux pour des raisons urbanistiques, de mobilité et environnementales. La Commission Communale d’Aménagement du Territoire et de Mobilité (CCATM) avait aussi émis un avis défavorable.

Seul changement notoire entre les deux versions : la composition politique au Collège communal et à la Région… Doit-on en déduire que l’UCLouvain présuppose que ce permis lui sera accordé pour des raisons politiques et non pour des raisons techniques et urbanistiques ?

Attention ! l’enquête publique s’est achevée le lundi 3 mars 2025.

Vous pouvez retrouver ci-dessous la lettre-type rédigée par le collectif et qui a été utilisée dans le cadre de l’enquête publique :

A l’attention du Collège Communal
Avenue des Combattants, 35
1340 Ottignies

Concerne : Enquête publique permis unique PUN/2024/0003 – Avenue du Ciseau

Monsieur le Bourgmestre,
Mesdames et Messieurs les Echevines et Echevins,

Je vous prie de bien vouloir prendre connaissance, et de tenir compte, de mes observations et remarques en rapport avec l’objet de la présente.

1. Une procédure qui interpelle

Cette demande de permis unique fait suite à un refus de la Ville en avril 2024, une décision prise en première instance, confirmée en recours par les ministres régionaux compétents.

Les motifs du refus incluent notamment la non-observance de nombreuses règles d’urbanisme (14 dérogations) et diverses problématiques identifiées par l’administration communale. Or le dossier actuel est l’exacte copie du premier et présente les mêmes lacunes. Nous ne voyons donc pas pourquoi le projet pourrait être accepté cette fois-ci.

Le dossier soumis en 2023 pouvait donner à penser que l’auteur de projet faisait délibérément fi des règles communales en escomptant que l’autorité régionale se rangerait de son côté. Le porteur de projet n’ayant pas profité du délai écoulé pour mettre son projet en conformité avec la réglementation communale, tout porte à croire qu’il confirme son dédain pour les règles et l’autorité communales, et par là également envers les citoyens de la commune (citoyens au nom desquels les autorités ont défini lesdits règlements et à qui ces règlements s’appliquent). Il s’agit en toute hypothèse d’un déni flagrant de démocratie par un acteur privé qui passe outre le rôle régulateur des pouvoirs locaux[1].

L’attitude du porteur de projet qui consiste à redéposer un projet déjà refusé sans le modifier donne par ailleurs à penser qu’il compte sur les changements survenus entre-temps dans les majorités politiques. De la sorte, le débat s’oriente sur la question de l’opportunité politique du projet.

Sur ce plan-là, il convient de remarquer que les finalités du projet ne sont pas transparentes, ce qui ne permet pas aux citoyens de se prononcer sur leur pertinence ni sur la bonne adéquation du projet, comparé à ses alternatives éventuelles, envers ces finalités.

Je demande :

• Que le dossier actuel intègre dans son entièreté les arguments motivant le refus du Collège en avril 2024 et que le porteur de projet y réponde point par point dans la nouvelle demande ;
• Qu’à défaut d’apporter un projet adapté en réponse à ces arguments, le Collège confirme son refus.

 

2. Absence d’EIE en 2024 et absence d’avis d’exemption en 2025

En 2024, le projet a été exempté d’EIE (étude d’incidences sur l’environnement) pour faire l’objet d’une notice d’incidences, produite par le porteur de projet lui-même, et qui au lieu de lui servir de support de réflexion sur les manières possibles d’améliorer le projet, a servi à le justifier.

Nous pensons que les incidences sur l’environnement ne peuvent pas être jugées à priori négligeables au vu des rôles que jouent les espaces verts intra-urbains (voir le point suivant : impacts sur la nature).

Il est par ailleurs interpellant de constater que pour le projet actuel, l’exemption est réitérée par un simple « copié-collé » de l’avis précédant et sans afficher de date apparente. Elle ne semble pas avoir fait l’objet de nouvelle demande. Les fonctionnaires délégué et technique en ont-ils été informés ? N’était-il pas raisonnablement nécessaire de le faire, vu les possibles changements de contexte entre les deux demandes de permis (par ex l’adoption du SDT le 23 avril 2024) ?

Je demande :

• Que la préparation d’une étude d’incidence sur l’environnement sur l’entièreté de la zone susceptible d’être affectée directement ou indirectement par le projet et l’adaptation du projet aux conclusions de l’étude d’incidences constitue une des conditions nécessaire à l’octroi du permis.

 

3. Impacts sur la nature

Le projet va artificialiser un terrain en grande partie enherbé et partiellement boisé au sein du tissu urbain de Louvain-la-Neuve. Il s’insère dans un complexe plus grand d’espaces verts qui joue un rôle paysager, social (avec notamment le Terrain d’Aventure), biologique (trame verte intra-urbaine), hydrologique (régulation des ruissellements) et régulateur du climat (lutte contre les îlots de chaleur dans le contexte du changement climatique).

Parmi les (nombreuses) incidences que le projet exercera sur ce complexe, figurent (a) sa réduction en termes de surface (amputation) au détriment des divers rôles qui viennent d’être évoqués (y compris les rôles climatiques et hydrologiques), (b) la coupure du corridor écologique constitué par le talus routier du boulevard du Sud, (c) une accentuation des piétinements (avec mise à nu des racines d’arbres) dans le bois sur lequel débouche la passerelle voisine, de l’autre côté du boulevard.

Il conviendra de prendre en compte le nouveau règlement européen sur la restauration de la nature (le Règlement (UE) 2024/1991 du Parlement Européen et du Conseil du 24 juin 2024) qui oblige les États-membres à empêcher toute perte nette d’espace vert d’ici 2030 et à les ’augmenter par la suite (Article 8).

Je demande :

• Que les impacts sur (ou liés à) la nature, soulevés ici (y compris les incidences climatiques et hydrologiques), soient envisagés au sein de l’étude d’incidences environnementale demandée au point 2.

 

4. Sur la réponse aux besoins en logement à Louvain-la-Neuve

Le projet Ciseau propose une offre constituée pour 2/3 de logements locatifs pour personnes en transit[2] aux mains de la société anonyme Inesu-Immo et pour 1/3 de logements acquisitifs qui seront mis en vente par le promoteur Thomas & Piron[3], avec l’objectif de « lutter contre la pression immobilière à Louvain-la-Neuve ».

Nous ne décelons pas de motivation claire sur l’utilité sociale du projet de l’avenue de Ciseau et ses implications en termes d’accès au logement. Le montage proposé ne permet pas de présager une réponse adéquate aux besoins en logements abordables pour la population, qu’elle soit résidentielle ou en transit.

Dans le contexte de la rareté du foncier, la priorité devrait être donnée dans les nouvelles constructions au respect de ce droit d’accès, en particulier dans une commune connue pour ses inégalités importantes entre ses habitants et où les prix de l’immobilier sont notoirement élevés et constituent une barrière importante à l’accès au logement[4].

Sur l’ensemble du nouveau parc immobilier créé (130 logements), seuls 4 logements seront peut-être loués par INESU-Immo à un organisme remplissant des missions d’intérêt social (CPAS, Ville, AIS, …)[5], soit un ratio très inférieur au ratio habituel de 10 % généralement retenu sur Ottignies-Louvain-la-Neuve pour tout nouveau projet immobilier d’ampleur.

En outre, le projet s’adresse en priorité à un public expatrié et en transit. Ce qui :

• Réduit la probabilité d’insertion dans la vie locale ;
• Représente un manque à gagner pour les finances communales car les usagers sont non domiciliés sur le territoire. Sans compter que 2/3 du bâti, parce que liés à l’université, seront probablement exemptés de toute taxe immobilière.

Dans ce contexte, pour des raisons d’intérêt public, je demande à l’autorité communale :

• D’imposer à l’auteur de projet comme une des conditions de ce permis un ratio de logements abordables ambitieux (entre 10% et 50%) en réponse aux besoins de sa population

 

5. Sur le futur Schéma de Développement Communal (SDC)

Le SDT approuvé en 2024 invite les communes à préparer un nouveau SDC en vue notamment d’affiner les contours cartographiques qu’il propose. Ces affinements sont rendus indispensables à Ottignies-Louvain-la-Neuve pour assurer la compatibilité entre les contours des centralités urbaines et celles de la trame écologique. Les débats sur le SOL Athéna-Lauzelle ont notamment mis le doigt sur ces enjeux de mise en compatibilité des trames écologiques et urbaine.

Le nouveau SDC se justifie par ailleurs par la trop faible prise en compte des enjeux climatiques dans les instruments d’aménagement du territoire actuellement en vigueur (Plan de Secteur et Schéma de Structure Communal). Il devra également tenir compte du Règlement européen sur la restauration de la nature évoqué plus haut et du plan de restauration que la Wallonie élaborera de manière à assurer le maintien et l’expansion des espaces verts urbains en dépit de la politique de concentration dans les centralités.

La préparation d’un nouveau SDC paraissant nécessaire, il parait judicieux d’au moins assurer dans l’intervalle un moratoire envers tout permis autorisant l’artificialisation irréversible de cet espace, dont le permis en question.

Je demande :

Que les autorités ne délivrent pas le permis avant d’avoir adopté le nouveau Schéma de Développement Communal.

 

6. Modification de voirie : la demande doit faire l’objet d’une décision au Conseil communal

Pour permettre l’entrée des véhicules dans le parking sous-terrain à partir du boulevard du Sud la voirie nécessitera d’être élargie, passant de deux à trois voies afin d’y insérer un tourne-à-gauche. Le demandeur spécifie ainsi « En situation projetée, le projet intègre un élargissement du boulevard sur la zone enherbée. »[6]

Il s’agit donc d’une modification de voirie au sens décret du 6 février 2014 relatif à la voirie communale (article 2). Avant toute délivrance de permis cette modification de voirie devra dès lors être soumise à l’accord du conseil communal comme le stipule l’article 7 du décret en question.

Remarques personnelles

 

 

 

Conclusion

Au cas où vous n’accepteriez pas la proposition d’un moratoire d’ici la révision du SDC, alors je demande que l’octroi du permis soit subordonné à l’ensemble des autres conditions que j’ai proposées, à savoir un projet adapté intégrant les réponses aux motifs de refus préalable, une EIE prêtant notamment plus d’attention à la nature, un pourcentage suffisant de logements sociaux et l’accord préalable du Conseil communal pour la révision de voirie.

Avec la conviction que mon avis sera pris en compte dans la décision que vous aurez à prendre dans le cadre de cette demande du permis, je vous prie d’agréer, Monsieur/Madame, l’expression de mes salutations distinguées.

 

[1] Lire notamment cette carte blanche parue dans le Vif du 4 octobre 2024 https://www.levif.be/opinions/cartes-blanches/ladministration-de-luclouvain-fonctionne-aujourdhui-telle-une-baronnie-medievale-carte-blanche/

[2] Il est à noter que le public cible lié au CBTC est inexistant, ce bâtiment étant vide de tout expatrié chinois

[3] https://www.thomas-piron.eu/actualite/130-nouveaux-logements-louvain-la-neuve

[4] Rappelons quelques éléments bien documentés : en 2024, le Brabant Wallon reste la province la plus chère de Wallonie sur le marché immobilier, locatif comme acquisitif. Sur notre commune, le prix médian d’un appartement était de 265 000 euros en 2023 (sources: UTUC, Federia, Baromètre de location, 19 février 2025).

[5] Note explicative générale du projet, p.2

[6] « Note justificative des écarts au GCU » p 28 + voir « Note relative à la procédure de permis » schéma p 4.
Il est à noter que le tracé informel piétonnier en bas de talus est interdit et illégal. Le considérer, comme le font les avocats du demandeur, comme un passage public intégré à la voirie signifierait qu’à présent, par des balades intempestives similaires, nous pourrions élargir nos voiries sans passer par le Conseil communal.

 

NOM : ……………………………………………………
PRENOM : ………………………………………………
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CODE POSTAL : ………… COMMUNE : ……………………………………………..……………
DATE : Le …  ……… 2025

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