Un moratoire fait-il le printemps ?
Lorsqu’un promoteur souhaite promoter… un nouveau projet immobilier, il a essentiellement quatre conditions à remplir. Disposer des fonds nécessaires (c’est quand même le minimum !). Être propriétaire du terrain (ou au moins être associé au propriétaire de celui-ci). Être certain que le terrain est bien en zone constructible au Plan de Secteur. Et concevoir son projet en respectant les directives des divers Codes (Développement territorial, Environnement, Eau, Patrimoine,…) établis au niveau wallon ou bruxellois et les contraintes des règlements urbanistiques établis au niveau communal (en sachant qu’il est toujours possible de négocier des dérogations à ces règles auprès des communes). Moyennant quoi, l’affaire sera, si pas encore en orbite, au moins bien en place sur la rampe de lancement.
Si la commune concernée ne voit pas ce projet d’un œil enthousiaste, elle a souvent tendance à quand même l’accepter, sur le mode « On ne peut quand même rien y faire » ou « On n’a pas les moyens de refuser ».
C’est évidemment faux. Il existe notamment un nombre important de règles et de contraintes qui peuvent être activées par une commune et qui peuvent aboutir à rendre inconstructible en pratique un terrain qui est considéré comme constructible au Plan de Secteur. Nous aurons prochainement l’occasion de revenir plus en détail sur cette question.
Mais il y a aussi des communes – malheureusement encore assez rares – qui décident de prendre le problème à bras le corps de manière plus large et plus directe, notamment en imposant des moratoires (suspension provisoire) sur la construction de nouveaux bâtiments.
Le hasard fait que les informations dont nous disposons actuellement sur ce type de démarches concernent des communes de la province de Liège. Si vous avez connaissance de décisions similaires dans d’autres coins de Wallonie, n’hésitez pas à nous tenir au courant, cela nous sera très utile. Mais, en attendant, cap sur la Cité Ardente et deux autres villes de cette province.
Liège et son refus d’urbaniser des terrains qui n’ont jamais été bâtis auparavant
A tout seigneur, tout honneur, commençons par Liège. A la fois, parce que c’est la Ville le plus importante en termes de population et parce que c’est là que les mesures les plus significatives ont été prises.
En janvier 2023, il y a donc déjà deux ans, le bourgmestre de Liège, Willy Demeyer, annonçait, au nom du Collège communal, sa volonté de ne plus autoriser à l’avenir l’urbanisation de terrains qui n’ont jamais été bâtis. Cette volonté a été coulée dans le marbre un an plus tard dans le Projet de Territoire de la Ville de Liège (un document plus ample et plus prospectif qu’un Schéma de développement communal qui devrait sans doute servir de base à la réalisation de celui-ci ou prendre sa place).
Cette ambition remarquable – qui tranche non seulement avec le passé liégeois mais aussi avec ce qui reste la pratique courante dans tant d’autres communes – n’est pas tombée du ciel. Elle vient certainement d’une réflexion interne à la Ville et à son administration mais elle a été puissamment renforcée par plusieurs facteurs. Tout d’abord, le travail d’analyse et de réflexion mené par les trois bureaux d’études engagés par la Ville pour construire son Projet de Territoire… Ensuite, le traumatisme créé par les inondations dans la vallée de la Vesdre en juillet 2021 qui ont durement touché plusieurs quartiers de Liège (Chênée, Angleur et Renory en particulier). Et enfin, les combats menés par plusieurs collectifs d’habitants ces dernières années contre des projets immobiliers de grande ampleur prévus sur des espaces verts et des terres agricoles (Ry-Ponet, Chartreuse, Nalvaux, Bois d’Avroy et Bois-l’Evêque à Cointe, Cabayes à Jupille,…).
Depuis cette déclaration il y a deux ans, cette nouvelle ligne semble être entrée dans la pratique de la Ville. Il est évidemment très difficile de savoir si des promoteurs ont été préventivement dissuadés par les services de la Ville de présenter des projets contredisant la volonté de la Ville de préserver ses espaces verts. Mais les quelques promoteurs qui ont présenté des versions modifiées de projets précédemment refusés ou de nouveaux projets sur des terrains non bâtis se sont faits sèchement recaler sur base d’exposés de motivation très clairs. Notons quand même que ces divers projets avaient suscité des mobilisations significatives des collectifs d’habitants, ce qui a certainement contribué à faire pencher la balance du bon côté.
L’avenir dira si cette ligne ferme sera maintenue par la Ville dans tous les cas, notamment là où la notion de « zones jamais bâties ou artificialisées » peut prêter à discussion : plusieurs projets sont annoncés en bordure d’anciens terrils aujourd’hui reverdis, d’autres pourraient surgir dans des zones actuellement vertes mais qui ont été précédemment grignotées par des constructions. La vigilance reste donc de mise même si l’avancée est très significative, par son ampleur et par le fait qu’elle n’est pas limitée dans le temps.
Fléron et son moratoire sur les zones non centrales
La prise de position de la Ville de Liège contraste nettement avec la politique encore suivie par de nombreuses communes de la périphérie où les projets immobiliers continuent de se presser, avec des réponses le plus souvent favorables (Visé) ou davantage au cas par cas (Ans, Oupeye et d’autres).
Une commune se démarque dans ce tableau : Fléron. Relativement épargnée par l’étalement urbain et la pression immobilière jusqu’en 2010, elle a vu cette pression fortement s’accentuer dans la dernière décennie. On estime qu’elle s’est traduite par la création, en cours ou acceptée, d’un millier de nouveaux logements dans la commune.
En 2021, le Conseil communal a décidé de freiner ce développement accéléré en imposant un moratoire sur tous les projets de création de plus de 10 logements en dehors du centre de la commune et des centres des villages qui la composent. Depuis lors, cette décision a donné un coup d’arrêt à une série de projets qui avaient malgré tout été présentés par des promoteurs dans les zones « protégées ». Et le nouveau Collège communal installé après les dernières élections (la majorité en place restant inchangée) a encore durci la règle puisque la barre est passée de 10 à 6 logements.
Verviers et son moratoire sur les ZACC
On continue en direction de l’Est et on arrive à Verviers.
En mai 2024, le Conseil communal a décidé à l’unanimité (majorité et opposition) de refuser tout projet de lotissement sur les 16 ZACC de la commune en attendant que le futur Schéma de Développement communal se concrétise d’ici 2 ans (voire plus !).
Pour bien saisir l’enjeu, il faut savoir que, dans le Plan de Secteur, une Zone d’Aménagement communal concerté (ZACC) n’est classée ni dans les zones destinées à l’urbanisation, ni dans les zones non destinées à l’urbanisation : elle peut faire l’objet de n’importe quelle affectation. Les autorités communales peuvent donc décider d’y créer de l’habitat, une zone de loisirs, des équipements communautaires, une zone d’activités économiques ou lui conserver une affectation rurale. Et cela d’autant plus facilement si ces ZACC sont propriétés de la commune, ce qui est le cas à Verviers.
Ici aussi, cette évolution reflète une prise de conscience politique mais elle est aussi le résultat de l’opiniâtreté de collectifs qui défendent cette position depuis très longtemps.
Des actes de courage politique…
Que penser de ces deux types de moratoires, à Fléron et à Verviers ?
Tout d’abord qu’ils constituent des avancées importantes. Décider de tels moratoires signifie qu’une commune considère que, pour préparer son avenir, elle ne veut pas rester bloquée par les contraintes d’un document – le Plan de Secteur – mis au point il y a plus de 40 ans, à une époque où on ne parlait quasiment pas d’environnement et où la grande majorité des gens n’avait jamais entendu parler de dérèglement climatique. Une époque aussi où les décideurs ont placé sans état d’âme près de 1.100 km2 de terrains en zone à bâtir. 40 ans d’étalement urbain et de frénésie immobilière, industrielle et commerciale plus tard, la moitié de ces terres a été artificialisée ! Continuer dans cette direction – avec la perte de biodiversité et de capacité de stockage de carbone, la disparition de terres et d’exploitations agricoles, l’impossibilité pour des sols artificialisés de capter de grandes quantités de pluies qui contribuent donc aux inondations,… – serait suicidaire.
Les moratoires sont donc des actes de courage politique qui ne doivent pas être négligés et que les collectifs et les habitants ont tout intérêt à réclamer de leurs autorités politiques locales et régionales.
…mais pas des solutions-miracles
Ces moratoires restent néanmoins des solutions partielles et à court terme.
Tout d’abord, même votées par des Conseils communaux, ces mesures n’ont pas une valeur réglementaire et légale. Ce sont donc des décisions politiques avec une valeur incitative et indicative. Sur cette base, les communes peuvent discuter avec des promoteurs pour les convaincre de ne pas déposer des projets sur certaines zones. Si elles échouent et que le promoteur dépose une demande de permis, elles peuvent refuser d’accorder celui-ci, toujours sur la base de ce moratoire. Mais si le promoteur débouté dépose un recours contre la décision de la commune auprès de la Région wallonne ou du Conseil d’Etat, il a des chances non négligeables de décrocher finalement son permis, parce que la Région et le Conseil d’Etat se baseront sur les deux piliers légaux que sont le Plan de Secteur et le droit de propriété. Les communes risqueraient dès lors de se voir imposer le projet initial sans plus pouvoir y négocier des aménagements.
